“租赁住房将成可长时间接受的住房花费方法”

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进入月，深圳、北京、上海三个一线城市相继出台政策，纠正租赁市场混乱，诱惑了长期租赁市场的稳健快速发展。

专家表示，此次三城市密集发文，具有风向标的意义，为其他大城市住房租赁市场的规范化提供了参考。 相关措施有望进一步促进领域规范的快速发展，比较有效地降低长期租赁公寓公司资金链的断裂风险，保障广大租赁者的利益。

整备迫在眉睫

近年来，在政策鼓励和资本跟踪下，住房租赁市场特别是长租赁市场高速发展。 一些租赁公寓公司采取“高进低出”、“长收短付”、“租赁贷款”等手段，大幅侵占住房资源扩大规模，违规形成资金池，似乎一片混乱。 年来，100多名家长租公寓相继“雷击”，大量租客权益受到侵害，破坏长屋市场声誉，冲击处于上涨通道的房屋租赁市场，教训十分深刻。

据不完全统计，长屋公寓提供的租赁住宅数量呈逐年上升趋势，在北京、上海等城市，长屋公寓类的公司市场份额超过了20%。

住房和城乡建设部部长王蒙徽近日表示，将加大对2021年住房租赁市场快速发展、“高进低出”、“长收短付”以及违规建立资金池等行为的整治力度，防范“雷击”风险。

按照往年的惯例，春节假期过后，房屋租赁市场将迎来合同旺季。 沪深三大一线城市春节前相继出台对房屋租赁市场的监管规则，进一步规范租赁市场，可以说正是时候。

直指领域痛点

“租赁贷款”是近年来长屋公寓“爆雷”事件频发的重要原因之一。 一些长屋公寓公司利用“租赁贷款”的变相融资，高杠杆进行扩张，一旦资金链出现问题，将对房东、承租人、金融机构造成巨大损失——房东无法收取租金，因此向租客腾/ [/] 出租人仍需偿还银行贷款，面临家产空困境的银行可能会因还款困难而面临放贷。

在这次的三个城市的整治措施中，都对“租赁贷款”进行了规范。 北京严格控制“租赁贷款”的支付对象，要求银行领域的金融机构、小额贷款企业等机构不向房屋租赁公司支付承租人申请的“租赁贷款”资金。 深圳提出，金融机构必须与承租人单独签订贷款协议，向承租人个人账户支付贷款。 上海更加严格，要求没有开展个人“租赁贷款”业务的房屋租赁经营机构，基本上不可以追加这项业务。 开展个人“租赁贷款”业务的住房租赁经营机构，应当确保到2022年底贷款金额调整到公司租赁收入所占比例的15%以下。

利用 “长收短付”形成资金池进行大规模扩张，也是目前长租公寓公司面临的突出经营风险。 这次的三个城市的整治措施包括不使资金和租赁不匹配的复印件。

北京限定住房租赁公司事先向承租人收取的租金不得超过大致三个月的租金。 上海规定，承租人支付租金周期在3个月以上的，租金应按月转入房屋租赁公司，承租人支付租金周期在3个月以下的，房屋租赁公司和承包银行约定按月或季度转入。 深圳提出，房屋租赁公司征收的承租人押金和一次支付周期租金合计超过4个月租金额的，部分以上的资金由监管银行进行监管。

另外，设立租赁管理账户，确保资金安全，也是三个城市此次整治的共同措施。 上海、深圳都提出，房屋租赁公司必须在当地注册的商业银行中，开设唯一的房屋租赁资金监管账户。 北京市确定，房屋租赁公司向承租人收取的押金，需要通过北京房地产中介领域协会建立专用账户托管，并在合同终止后通知退还。

中原地产首席拆船师张大伟认为，严格控制资金池与租赁的失配，将大大降低长屋公寓公司的爆雷可能性，在政策严格执行下，长屋公寓领域有可能发生突破性的变化。

业内人士预测，以“高进低出”“长收短付”和“租赁贷款”等违规模式扩张的公司将逐渐出局，特别是经营风险较大的中小企业将逐渐淘汰，优化领域经营环境。

规范长租赁市场[/s2/]

去年12月召开的中央经济实务会议，处理了大城市住宅的突出问题，并以较长的篇幅提出了租赁住宅的相关要求。 这包括加快完善的租赁政策，规范租赁市场快速发展，整顿租赁市场秩序，规范市场行为，合理调控租赁水平等。 预计我国租赁住房将迎来全面高速发展，未来将成为居民长时间接受的住房费用方法。

浙江工业大学副校长虞晓芬表示，中央经济实务会议特别强调“必须高度重视保障性租赁住房的建设”，这表明保障性租赁住房建设和规范的快速发展长租住房得到了前所未有的高度提及。 政策性租赁住房的快速发展将成为妥善处理大城市住房问题的突破口。

上海市房屋管理局相关负责人近日介绍说，2021年上海将新增公共租赁住房8000套，加强现有住房资源的周转循环采用。 大力推进公租房和宿舍型住宅供应事业的落实，计划每年新增1万个床位。

清华大学房地产研究所所长刘洪玉表示，我国目前的住房问题突出表现在大城市，特别是特大城市和超大城市，新就业大学生、城镇非户籍常住人口、环卫等城市重要公共服务岗位城市工人等新市民群体有较大的住房困难，较有效地处理了新市民住房问题，并

指出，保障性住房包括公租房和政策性租赁住房两大部分。 公租房主要处理城镇住房和收入“双补贴”的家庭，并实行实物支付和货币补贴。 政策性租赁住房主要面向无住房的新市民，政府给予政策支持，进行多主体投资、多渠道供给，实行政府指导价。

王蒙徽章指出，在人口流入的大城市要地迅速发展政策性租赁住房，完善有关部门和土地、财税、金融等扶持政策，增加土地供给，通过单列用地规划，利用集体建设用地和企事业单位拥有的闲置土地建设， 他说，将探索支持产业园区配套建设和“商改租赁”“工改租赁”等非住宅改建，简化审批流程，逐步发挥国有公司和国有企业的作用

专家表示，中央经济实务会议提出的相关要求，对房屋租赁市场的快速发展具有里程碑意义。 为大规模房屋租赁市场开辟了特殊的用地保障历史。 而且，改变了房屋租赁市场长期以来以个人住房为主、公租房和集中型长租公房占比低的状况，以及受政策支持、价格受政府调控的政策性租赁住房，在稳定租赁价格、提供低租赁住房供给方面更好地发挥了市场“稳定器”的作用。

“随着保障性住房供给的增加，租赁住房市场规范的快速发展，我国长期存在的转售轻租住房供给体系发生变化，租赁住房的占有率进一步提高，市场规范程度大幅提高，租赁住房成为居民长时间可以接受的住房费用方法。 ”虞晓芬说。 (经济日报记者亢进舒)

责任:刘朋

来源：企业信息港