“房地产业或迎融资“紧箍咒””

本篇文章2502字，读完约6分钟

房地产业或欢迎融资“紧巴巴的诅咒”

融资紧缩信号显然是多家房企积极表态的

/ h// h// h /

房地产公司高杠杆快速扩张的时代正在走向终结。 最近，住建部、央行在北京召开要点房地产公司座谈会，研究进一步落实房地产长效机制，同时形成了要点房地产公司资金监测和融资管理规则。

其中，对房地产融资的管理，主要以“三根红线”为基准，具体来说，除预收款外的资产负债率超过70%，纯负债率超过100%，现金短债率不得低于1倍。 根据住宅企业的“踩线”情况，分为“红、橙、黄、绿”四个阶段，然后实施差别化债务规模管理。

“三道红线”“四速管理”这一虽然尚未实际落地，但早已箭在弦上的房企融资新规，备受领域关注。 对此，房企如何积极应对，积极控制风险，减少债务？

融资紧缩信号明显

今年上半年，受疫情影响，国内信贷环境明显缓和，部分资金流入楼市，部分城市商品房交易和土地市场热度居高不下。

据多家研究机构统计数据显示，1-8月，百强房企土地持有总额较去年同期明显上升。 50大企业为了拍照而拿到土地的金额达到了1.7兆元，创下了历史最高纪录。 新商品价值千亿以上房企达23家的第二批房企土地持有最为积极，多家房企月度土地持有额比去年同期增长2倍以上，逆势储蓄势头明显。

关于今年以来房企土地保有热度不降的原因，业内人士认为，上半年流动性总量宽松的环境下，整体融资环境得到改善，房企土地保有意愿有所提高。

这一现象引起了监管部门的关注。 “7.24”国务院房地产实务座谈会确定实行房地产金融审慎管理制度，稳定库存，严格控制增加值，防止资金违规流入房地产市场“8.20”住建部、央行重点房地产企业座谈会的研究，形成了重点房地产公司的资金监测和融资管理规则。 加上业内对“三条红线”政策的心理预期，房企融资紧缩的信号越来越强烈。

对此，中指研究院公司研究负责人李建桥向中华工商时报记者表示，房地产公司财务指标画上“三条红线”，目的是继续定位“房地产不炒”，控制房地产企业有利可图债务的增长情况，推进房地产领域的 与以往政策不同，“三道红线”实现对融资激进公司的精准管控，防范公司风险，强制公司合理投资，间接带动土地市场逐步回归，推动房地产领域健康快速发展。

这“三条红线”中的三个指标是衡量公司债务结构、偿债能力的主要指标。 这三个指标互为表里一体，相辅相成，综合反映了公司的负债状况和偿债能力。

在业内人士看来，这既是监管约束的指标，也是预期的诱惑指标，具有比较明显的规制效果。 未来在“三条红线”的约束下，还可以促使房企将商品销售推向主力方向，促使房企回归实体，降低杠杆率，增加市场供给，从而促进房企长期快速发展，对客户也是房价

多家住宅企业表现出积极的态度

最近，杭州、宁波、南京、东莞等土地市场火热的城市相继传出收紧消息。 业内人士表示，“三道红线”政策正式落地，将比较有效地限制房企融资扩张速度，短期内土地市场降温，长期内土地市场更加平稳，周期性波动减弱。

李建桥表示，从总体上看，这一规定限制了房企有息债务的增长速度(最高为15 )，抑制了房地产公司规模的无序扩张，促进了房企的稳定杠杆化，降低杠杆化。 从单一住房企业的财务指标入手，根据其举债水平、偿债能力的表现，给出与有息债务规模相应的增长率上限，可以强化领域中举债水平不高、财务稳定的房地产公司的特点，改变领域的长期期望，公司

对房企融资新规及“三道红线”，多家房企管理层公开重视。 在中国上半年的业绩发布会上，中国行政总裁汪孟德在谈到监管部门与房企设置的融资相比“三条红线”时表示，“融资从去年开始一贯降低杠杆水平、调整债务结构、降低融资价格，比央行要求的要早”。

汪孟德说:“这个政策还是积极正面的政策，第一个方向是稳定库存、抑制增量，在保证稳定的基础上，稳步降低杠杆。 这个政策不是比较某种公司，而是对所有领域的公司，现在实施细则还没有公布，作为融合已经向前发展了。 ”。

据说目前融资率为149%。 对此，汪孟德表示，截至年底，净负债率明显下降，今年年底达到120%，2021年降至100%以下。

万科总裁祝九胜表示，全领域长期政策基调和方向没有实质性变化，政策工具组合运用都是为了继续保持“住房不炒”的一定调整，稳定地价，稳定房价，稳定预测 万科已经连续11年经营性现金流正向，对自己的适应能力有信心，万科将认真研究，尽快适应相关规定。

除此之外，许多房地产上市公司也相继表示，针对监管部门提出的各项指标管理要求，将严格执行企业战术，向这些指标靠拢。

房企要积极应对监管升级

从年上半年的情况来看，房企融资规模呈现前低后高的趋势，到年中资金增速接近正数，综合融资价格下跌。

中指研究院总结的数据显示，上半年，房地产开发资金规模达到8.3万亿元，受疫情对宏观经济的影响，与去年同期7.2%的涨幅相比，增速明显下降单个月来看，3月份资金同比减少7.6%，为13356万亿元。

目前，相关融资规定尚未正式落地，但已成为众矢之的，释放出的融资紧缩信号已成为业内共识。 那么，房企如何积极应对？

李建桥提出，首先，要多次稳健财务政策，遏制公司的杠杆作用。 从“三道红线”的设置来看，监管部门非常关注房企的债务结构和偿债能力的状况，房企必须控制自身的举债，保持足够的现金流，才能完全覆盖短期的有息债务。 另外，房企必须做好准备，量入为出，做好资金安排，保持经营活动的稳定性。

其次，需要提高资金管理的精细度，提高资金的录用效率。 随着融资环境的严峻，最大限度地发挥资金效益已成为房企经营提高的重要方面。 住宅企业要提高资金管理精细度，建立资金精细化管理体系，优化资金录用环节，保障资金的有效运营。 并且，房企应该不断提高周转速度，抑制土地价格，提高资金的录用效率，继续造福于管理。

此外，还需要积极进行融资创新，树立企业品牌，引进战术投资者。 李建桥表示，目前房企债务监管主要集中在有息债务上，房企可以通过资产证券化等融资方式，充分利用存量资产，补充公司现金流。 一些规模化需求强劲的房企必须积极树立企业品牌，引进战术投资者，借力实现跨越式快速发展。

来源：企业信息港